楼市泡沫敲警钟这个城市的房价已经下跌了35-【资讯】

和讯名家

日本地产泡沫破裂、美国次贷危机太过遥远，沦为鬼城的鄂尔多斯又过于渺小、不起眼，非理性繁荣下，那些曾经真实破裂的泡沫如今却被当成了道听途说。直到今天，曾经中国房价最高的城市，也沦为了泡沫破裂的一个鲜活案例。

降至历史低点的房贷利率、优惠的购房税率和资产荒催生中国楼市今年迎来新一轮暴涨。但是我们发现，即便市场如今年这般火爆，全国70个大中城市中，1-7月房价还在下跌的城市仍然达到了六个。也就是说，在国家全面发力去库存的背景下，接近十分之一的大中城市的房价仍在下跌，更何况那些相对无名的中小城市呢？

这六个城市中，丹东、牡丹江和锦州均来自经济告急的东北三省，草原钢城包头正在经历规模空前的去产能和潜在的裁员，乌鲁木齐政府仍在通过对商品房交易契税实施财政补贴、回购商品房等多项政策并举化解巨大的库存压力。唯独三亚，无论从城市的热门程度还是房价的绝对水平来看，都与其他几个城市显得格格不入。

这六个城市中，丹东、牡丹江和锦州均来自经济告急的东北三省，草原钢城包头正在经历规模空前的去产能和潜在的裁员，乌鲁木齐政府仍在通过对商品房交易契税实施财政补贴、回购商品房等多项政策并举化解巨大的库存压力。唯独三亚，无论从城市的热门程度还是房价的绝对水平来看，都与其他几个城市显得格格不入。

阳光、沙滩、海浪、蓝天、椰树……长夏无冬、四季长青、空气清新，良好的气候环境，大批岛外购房者涌入，三亚楼市一度变得炙手可热。2010年1月，三亚房价已飙升至两万多元，涨幅高达84.15%；

当年夏，三亚楼市也进入“高温季”，涨至2.8万/平，创下历史最高点。而彼时的一线城市中，上海房价为2.5万/平，北京和深圳分别为2.2万/平，广州仅为1.2万/平：

可惜好景不长，当进驻的开发商达到六七百家的时候，海南的房子不仅陷入了竞争激烈的状态，同时还面临着需求减少、投机退潮的状况，三亚更成为过度投机后泡沫破裂的典型。

可惜好景不长，当进驻的开发商达到六七百家的时候，海南的房子不仅陷入了竞争激烈的状态，同时还面临着需求减少、投机退潮的状况，三亚更成为过度投机后泡沫破裂的典型。

据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，2011年1月（数据起始月份）至今年7月，三亚房价仅小幅上涨0.6%，远低于存款利息的回报率。

虽说没有涨，但至少也没有跌，说泡沫破裂是否言过其实？实际上，是国家统计局的数据过于“仁慈”了。我们来看下中国指数研究院的数据，从2010年6月（数据起始月份）的超过2.8万/平跌至了今年7月的略低于1.8万/平，六年时间里跌去35%，这还没算资金本身的成本。

或许你认为中指院的数据可能有失偏颇，但是三亚房管局公布的房屋成交均价数据给出了同样的趋势和类似的房价水平。同时，中指院公布的北上广深的样本房价数据又是符合我们对一线城市房价变化的印象的。因此，中指院数据还是有一定参考意义的。

或许你认为中指院的数据可能有失偏颇，但是三亚房管局公布的房屋成交均价数据给出了同样的趋势和类似的房价水平。同时，中指院公布的北上广深的样本房价数据又是符合我们对一线城市房价变化的印象的。因此，中指院数据还是有一定参考意义的。

三亚房价泡沫破裂背后，是人口流入的放缓和迅速积压的高库存。如图所示，三亚人口流入自2011年开始进入顶部区间，结束了2000年以来持续、稳定地流入的局面。至于为何户籍人口变化更适用于三亚，我们将在下文中谈到。

库存方面，三亚房管局并未像其他热门城市那样在网上进行主动披露。不过，中新网记者在8月18日的中共三亚市委六届七次全会上获悉，上半年三亚全市商品房销售面积87.96万平方米、增长75.5%，其中以目前暂停审批建设的小户型去库存效果明显，90平米以下户型销售面积达到60.80万平方米、增长113.3%。目前，三亚全市商品房库存面积208.70万平米，截至6月末，全市商品住房的去化周期为16个月。

从三亚房管局公布的商品住宅成交面积数据（与记者获悉的数据有一定出入）变化趋势上看，16个月的库存去化周期的估计似乎仍然偏乐观，因为上半年成交面积呈现出冲高回落的态势，目前成交已经回落至接近去年时的水平。

从三亚房管局公布的商品住宅成交面积数据（与记者获悉的数据有一定出入）变化趋势上看，16个月的库存去化周期的估计似乎仍然偏乐观，因为上半年成交面积呈现出冲高回落的态势，目前成交已经回落至接近去年时的水平。

不过，令人好奇的是，尽管楼市持续下跌了数年，三亚至今仍然是继北上广深之后，唯一一个没有放松限购政策的城市（近期苏州、南京等属于重启限购）。背景卡片：2011年3月，三亚市政府下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知 》，要求原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。在这样的背景下，购房的主要动力来自户籍人口的增长。为什么一线城市之外，只有三亚不取消限购？是三亚楼市持续火爆吗？显然不是。是三亚经济过热吗？也不是。对于这一点，市场上的观点分歧很大，可谓“仁者见仁智者见智”。

有观点认为，这正是三亚政府的聪明之处。跟上涨时期越调控房价越涨一样，下跌的背景下，解除限购的作用微乎其微。三亚政府知道放松限购、放松限贷都救不了楼市，而最后一个招数的使出将使他们陷入“黔驴技穷”的尴尬境地。一旦市场认为政府无计可施了，崩溃也将随之而来。因此，宁可故作镇定，也要维持市场信心，而且维持的是整个海南省房价的信心。

也有观点认为，三亚政府觉得，相对于三亚的城市规模、定位和发展水平，目前三亚房价仍然偏高，不宜过早放开限度，以免重蹈房价泡沫化的覆辙。同时，三亚的发展需要避免过度地依赖房地产市场来拉动。因此这类观点倾向于认为，三亚政府属于良心政府，不枉顾当地人民是否买得起房而一味地哄抬房价、地价。

还有观点认为，维持限购政策使得市场总是把三亚与一线城市“相提并论”，有利于增加城市的知名度和热度，营造楼市仍然火热的假象。

对此，豹粉们，你们怎么看？为什么在楼市持续下跌的背景下，三亚政府仍然坚持限购？

文章来源：微信公众号云豹财熵

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